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長期租約所隱藏的風險
桂格是位園區小資族工程師，是傑基的臉友，在上過許多投資理財的課程後，覺得當二房東是個投資報酬率相當高的理財方式，所以在看過很多間房子後，終於找到了一間地段不錯的老舊透天正在招租，它的空間跟現有格局可以改裝成16間全新的套房，桂格打算改裝好再分別出租給附近的上班族。
桂格評估，改裝的成本一間套房花費約20萬上下，全棟約需320萬元，附近全新的套房可以租到8000元，扣掉付給房東的3萬月租金，月收約9萬8仟元，年收約117萬，再扣掉每年32萬的折舊費用攤提，年平均投資報酬率約有26%左右。
在詳細計算其他可能的成本後，桂格認為4年內應該可以回本，第5年開始獲利，於是決定跟房東簽10年的租約。簽約前，擔心會有什麼遺漏，於是先來詢問傑基有沒有甚麼事情要注意。
傑基首先告訴他，中華民國的法律對承租人有所謂「買賣不破租賃」的保障，買賣轉移不會影響原房屋承租人的權益，租約不會中斷。但是如果你的租約是大於【五年】以上，而未經法院【公證】，就沒有上述法規的保障！所以在這樣的情形下，假設房東A在你承租第三年時，將該房屋賣給B，而新屋主B在交屋後要求你遷出，到時候你是不能主張「買賣不破租賃」的唷！屆時一開始花很多錢改善的設備，有可能就會奉送給新屋主B了。
所以傑基建議桂格，若要跟房東簽5年以上的租賃契約，一定要跟房東約去法院辦理【租約公證】，這樣才可以保障承租方在租賃期間的權利，否則若真的遇到房東出售房屋，不但投資沒賺錢，也甚至有可能落得慘賠下場，不可不慎阿！
以上文章擷取至傑基代書錦囊妙計
電話：0925-140117
地址：新竹市自由路69號7樓之2
PS:「傑基代書的錦囊妙計」開始用LINE@了！
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